Taksationsmyndighedernes skøn i erstatningssag tilsidesat

Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune traf i 2017 beslutning om byfornyelse. Formålet var at skabe en fælles gårdhave indrettet til leg og ophold for beboerne. I den forbindelse skulle der nedrives garager, skure mv. Ejeren ejede 15 garager på ejendommen, der var registreret som ejerlejligheder. Garagerne udgjorde de eneste parkeringsmuligheder i gården.

Taksationskommissionen fastsatte erstatningen med udgangspunkt i netto-lejeindtægter. Dokumentationen var en lejekontrakt med en månedlig leje på 1.200 kr. Derudover blev det oplyst, at flere af de andre garagelejemål oftest havde samme lejeniveau. Taksationskommissionen fandt ikke grundlag for at fastslå, at dette lejeniveau afveg fra markedsniveauet.

Taksationskommissionen fastsatte forrentningsprocenten til 8. Det var i overensstemmelse med den valuarvurdering, som ejeren først havde indhentet.

Overtaksationskommissionen fastslog, at værdien af garagerne skulle fastsættes ud fra en vurdering af deres markedsværdi ved et samlet salg til en investor under anvendelse af den ”afkastmodel”, som oftest anvendes af investorer i forbindelse med køb af erhvervsejendomme.

Overtaksationskommissionen var enig med taksationskommissionen i, at lejeniveauet pr. måned kunne fastsættes med udgangspunkt i et lejebeløb på 1.200 kr. Kommissionen var også enig i den samlede forventede årlige lejeindtægt, og at forrentningsprocenten skulle være 8.

Overtaksationskommissionen endte dog med at forhøje erstatningen som følge af, at de fastsatte et lavere beløb i forventede salgsomkostninger og var uenige med taksationskommissionen i, at der skulle fradrages i erstatningen for ”indvending genopretning”. Kommissionen vurderede, at udgifter til forventet genopretning var indregnet i den relativt høje forrentningsprocent på 8.

I forbindelse med syn og skøn blev det vurderet, at der var gode tilkørselsforhold til gården. Det modsatte kunne have haft betydning for vurderingen. Vurderingen indeholdt desuden en grundig undersøgelse og vurdering af sammenlignelige p-pladser i området. Der blev således inddraget andre parkeringsanlæg i undersøgelsen end de arealer, der lå i den pågældende gård. Efter endt undersøgelse nåede skønsmanden frem til, at markedsværdien for de omhandlede p-pladser lå mellem 1.405 kr. – 1.742 kr. Der blev lagt vægt på, at garagerne var lukkede, afskærmede fra det øvrige gadebillede, og at p-pladserne var relativt store.

Skønsmanden konkluderede, at garagerne pr. 12. maj 2017 kunne udlejes for 1.500 kr. pr. måned. Derudover fastsatte skønsmanden en forrentningsprocent på 6,40. Det samlede salg af garagerne blev af skønsmanden fastsat til en værdi af 3.003.859 kr.

Københavns Byret lagde vægt på, at skønsmanden havde haft det samme grundlag til rådighed som overtaksationskommissionen. Der var ikke grundlag for at fastslå, at overtaksationskommissionens afgørelse hvilede på et fejlagtigt eller ufuldstændigt grundlag. Der fandtes ikke ”med fornøden sikkerhed” at være grundlag for at fastslå, at skønsmandens vurderinger var mere rigtige end overtaksationskommissionens. På det grundlag frifandtes Københavns Kommune for ejerens påstand om forhøjelse af erstatningen.

Retten understreger med henvisning til to domme fra Højesteret (UFR2017/3354 og UFR2018/3205), at der ikke bør ske tilsidesættelse af taksationsmyndighedens skøn med mindre, at der er sikkert grundlag for det. Det er i den forbindelse ikke i sig selv tilstrækkeligt, at der foreligger en skønserklæring med en anden konklusion end taksationsmyndighedernes.

I denne sag fandt landsretten, at grundlaget var tilstede. Landsretten var således ikke enig med overtaksationskommissionen  i, at værdien af garagerne skulle fastsættes på baggrund af et udvalg af de lejekontrakter, der fandtes vedrørende garagerne. Overtaksationskommissionen tog udgangspunkt i en månedlig leje på 1.200 kr.

Landsretten henviste til, at der på samme sted også var to lejemål på 1.500 kr. og et enkelt på 1.653,75 kr. Landsretten bemærkede endvidere, at overtaksationskommissionen ikke havde redegjort nærmere for baggrunden for markedsniveauet, men konstaterede uden nærmere redegørelse, at 1.200 kr. ikke fandtes at afvige fra markedsniveauet. Landsretten konkluderede, at overtaksationskommissionens skøn var baseret udelukkende på et udvalg af de 15 garager i gården.

Landsretten medgav, at der naturligvis kan tages udgangspunkt i det konkrete lejeniveau. Men det afgørende var, til hvilken pris de pågældende garager ville kunne udlejes.

Landsretten vurderede, at skønsmandens grundige gennemgang og vurdering af ikke blot de 15 garager men også markedsprisen for andre parkeringsarealer i området stod i kontrast til det mindre velunderbyggede skøn fra overtaksationskommissionen. Og at der i denne sag var tilstrækkeligt tungtvejende grunde til, at skønsmandens vurdering skulle lægges til grund i stedet for vurderingen fra de takserende myndigheder.

Dommen ændrer ikke ved, at der normalt skal en del til, før taksationsmyndighedernes erstatningsfastsættelse tilsidesættes.

Dog understreger dommen, at de takserende myndigheder skal kunne begrunde deres afgørelser, og at det ikke nødvendigvis er tilstrækkeligt at henvise til generelle betragtninger om markedsniveau. Det er jo i sig selv meget godt at få bekræftet.

Nok så interessant er det også, at det muligvis ikke er tilstrækkeligt at indhente priser helt lokalt. I dette tilfælde lejepriser for de konkrete garager. Det kan formentlig udledes af dommen, at en fuldstændig undersøgelse til en hvis grad skal involvere en undersøgelse i det omkringliggende område. I denne sag var der konkret dokumentation i form af oplysninger om de konkrete lejeniveauer for garagerne. Landsretten bekræfter, at det naturligvis er et godt udgangspunkt, men nævner så også, at det er vigtigt at fastslå, om de aktuelt aftalte lejepriser faktisk svarer til markedsprisen.

Nogen ville måske hævde, at hvis lejeniveauerne for de 15 garager er kendt, så er det et godt udtryk for markedsniveauet. Den antagelse skal man være forsigtig med, da landsretten som nævnt fastslår, at det drejer sig om at fastlægge, hvad garagerne ville kunne lejes ud til, og ikke blot, hvilket beløb, som de aktuelt lejes ud til. Ifølge landsretten er det eksisterende lejeniveau på stedet således ikke nødvendigvis udtryk for, hvad der er værdien i handel og vandel.

Hvis du har spørgsmål til artiklen kan du kontakte Kenneth H. Poulsen.